本院在执行广州银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称广州银行南海支行）申请执行佛山市雅博士医疗设备有限公司（以下简称雅博士公司）、佛山市顺德区兆泰房产有限公司（以下简称兆泰公司）、黄立权、马丹丹金融借款合同纠纷一案过程中，异议人广州银行南海支行对本院拟带租拍卖登记在被执行人兆泰公司名下的座落于佛山市顺德区大良街道办事处中区社区居民委员会宜新路39号骏涛国际商务公寓Ａ座501-503、505-512、601-603、605-612、701-703、705-712、801-803、805-812、901-903、905-912、1001-1003、1005-1012、1101-1103、1105-1112、1201-1203、1205-1212、1301、1305-1308、1311、1401-1403、1405-1412、1501-1503、1506-1512、1602、1603、1605-1612、1706、1801-1803、1805-1812、1901-1903、1905-1912、2001-01、2001-02、2001-03、2001-08、2001-07、2001-06、2001-05、2001-09、2001-10、2001-11、2001-12、2101、2201、2301、Ｂ座2301、402、Ａ-401写字楼、Ｂ-401写字楼、1号杂物间、2号杂物间、3号杂物间共计169套房产（以下简称案涉169套房产）的行为提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。为查明案件事实，本院依法通知佛山市源美物业管理有限公司（以下简称源美公司）、佛山市盘古投资管理有限公司（以下简称盘古公司）、佛山市合生盈富工程顾问有限公司（以下简称合生盈富工程公司）、广东顺德骏涛酒店管理有限公司（以下简称骏涛酒店公司）、佛山市顺德区奄尖大少餐饮管理有限公司（原名佛山市顺德区骏涛会餐厅有限公司，以下简称奄尖大少公司）作为第三人参与本案的审理。本院分别于2016年11月28日、2016年12月26日、2017年3月1日、2017年8月4日进行公开听证。前三次听证，异议人广州银行南海支行的委托代理人袁陈兵、第三人源美公司的委托代理人董玉乐均到庭参加，被执行人雅博士公司、兆泰公司、黄立权、马丹丹以及第三人盘古公司、合生盈富工程公司、骏涛酒店公司、奄尖大少公司均未到庭参加听证。第四次听证，异议人广州银行南海支行的委托代理人袁陈兵、第三人源美公司委托代理人董玉乐、兆泰公司的法定代表人华杰到庭参加，被执行人雅博士公司、黄立权、马丹丹以及第三人盘古公司、合生盈富工程公司、骏涛酒店公司、奄尖大少公司均未到庭参加听证。本案现已审理终结
广州银行股份有限公司佛山南海支行与佛山市雅博士医疗设备有限公司、佛山市顺德区兆泰房产有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书
案号：（2016）粤06执异161号
判决日期：2017-08-28
法院：广东省佛山市中级人民法院
诉讼参与人信息
暂无数据
案件基本情况
异议人广州银行南海支行称：一、源美公司、盘古公司、黄平平、合生盈富工程公司、骏涛酒店公司、奄尖大少公司对案涉169套房产没有合法承租权。本案中主张承租人身份的源美公司以及主张次承租人身份的盘古公司、黄平平、合生盈富工程公司、骏涛酒店公司、奄尖大少公司仅提交了租赁协议，没有提交支付租金的凭证、房屋持续租用等证据，存在诸多疑点。前述承租人与被执行人兆泰公司多为关联公司，存在合法形式掩盖非法目的的可能。源美公司登记的股东及法定代表人为刘卫琪，梁智辉是兆泰公司原独资股东。源美公司曾为兆泰公司及其实际控制人梁智辉的借款进行多笔担保。2013年5月20日，梁智辉与黄立权签订的《债务重组合作协议书》中梁智辉声称其持有源美公司100%股权。梁智辉是源美公司的监事，同时担任“佛山市源美物业管理有限公司大良骏涛会餐厅”（已注销）法定代表人。梁智辉与刘卫琪还合资开办了奄尖大少公司和合生盈富工程公司。梁智辉同时持股主张次承租人身份的盘古公司4%股权。刘卫琪是次承租人骏涛酒店公司的法定代表人和股东之一。从上述关系可以看出，所谓的承租人、次承租人多与被执行人兆泰公司存在关联关系，实际均为梁智辉控制的可能性较大，各方存在以合法形式掩盖非法目的（逃债或低价购回抵押物）的可能。本案贷款发放时，被执行人兆泰公司提交的三份租赁合同（出租人为兆泰公司，承租人分别为佛山市顺德区路易文化传播有限公司、广东新黄埔理财顾问有限公司佛山分公司和广东骏盟投资顾问有限公司顺德分公司）房号及期限与本案中主张承租人、次承租人身份有关的租赁合同存在冲突，这些内容从侧面也印证本案所谓的承租人、次承租人的承租权真实性存在问题。《债务重组合作协议》第3.3条对源美公司第二年之后的计租面积仅约定为914.59平方米。这一内容与本案中所谓承租人、次承租人提出的承租面积明显矛盾。另外，相关租赁协议大多没有书写签订时间，没有经办人签名，存在伪造的可能，如查实存在伪造证据情形的，请法院严肃追究相关人员的法律责任。二、原评估结果已过期，且近期房产价格上涨较多，应对评估结果予以调整。案涉169套房产的拍卖底价是以佛山市鸿科土地房地产评估有限公司于2016年1月21日出具的《评估结果修正说明函》中的评估结果74001959元来设定的，该价格评估结果的有限期限至2016年7月20日，现评估结果已过期，且近期房地产市场价格上涨较快。因此，为保障异议人的合法权益，应对评估结果予以调整。综上，请求：1.确认源美公司、盘古公司、黄平平、合生盈富工程公司、骏涛酒店公司、奄尖大少公司对案涉169套房产不具有合法承租权；2.委托佛山市鸿科土地房地产评估有限公司对案涉169套房产排除承租权因素并结合市场价格上涨因素调整评估结果；3.中止本案目前的拍卖程序。
第三人源美公司辩称：源美公司与兆泰公司签订租赁合同发生在兆泰公司将案涉169套房产抵押给异议人广州银行南海支行之前。源美公司已经实际占有案涉169套房产，并以装修款抵扣应当缴纳给兆泰公司的租金。源美公司已经将案涉169套房产转租给其他公司、个人使用。源美公司以及其他转承租人均是善意第三人，法院应当维护其合法权益。另外，根据异议人广州银行南海支行的陈述，其在与被执行人兆泰公司签订抵押借款合同时就已经知道座落于佛山市顺德区大良街道办事处中区社区居民委员会宜新路39号骏涛国际商务公寓上的房产存在租赁关系的情况，故法院应当驳回异议人的请求。
被执行人兆泰公司述称：新股东2014年接手兆泰公司后并未见过任何租赁合同，也没有收到任何租金。案涉169套房产现在被其他人非法占有使用。兆泰公司在进行股权转让之前与源美公司是关联公司。
被执行人雅博士公司、黄立权、马丹丹以及第三人盘古公司、合生盈富工程公司、骏涛酒店公司、奄尖大少公司均未对异议人广州银行南海支行提出的执行异议请求发表意见。
异议人广州银行南海支行向本院提交如下证据：
1.营业执照、核准变更登记通知书（复印件，各1份）；
2.最高额抵押合同（原件，核对后予以退回，2份）；
3.租赁合同（复印件，7份）、补充协议（复印件，1份）；
4.兆泰公司与佛山市顺德区路易文化传播有限公司的租赁合同、兆泰公司与广东新黄浦理财顾问有限公司佛山分公司的租赁合同、兆泰公司与广州骏盟投资顾问有限公司顺德分公司签订的租赁合同（复印件，各1份），佛山市顺德区路易文化传播有限公司、广东新黄浦理财顾问有限公司佛山分公司、广州骏盟投资顾问有限公司顺德分公司、联泰高露德（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）顺德分部、广东顺德新黄埔资产管理有限公司、广东顺德骏盟投资有限公司工商登记资料（原件，核对后予以退回，各1份）；
5.债务重组协议（复印件，1份）、（2016）粤06执异39号裁定书（原件，核对后予以退回，1份）、雅博士公司工商登记资料（复印件，1份）；
6.兆泰公司、源美公司、骏涛酒店公司、合生盈富工程公司、盘古公司、奄尖大少公司工商登记资料（打印件，各1份）；
7.（2016）粤06执异127号执行裁定书（原件，核对后予以退回，1份）；
8.评估结果修正说明函（原件，核对后予以退回，1份）；
9.他项权证（原件，核对后予以退回，169份）；
10.兆泰公司变更工商登记的资料（复印件，1份）
11.佛山市源美物业管理有限公司大良骏涛会餐厅的登记资料（复印件，1份）；
12.佛山市顺德区陈嗲嗲投资管理有限公司、佛山市万莉化工有限公司、佛山市顺德区睿驰咨询顾问有限公司、佛山市顺德区汇贤物业代理有限公司工商登记资料（复印件，各1份。
审理过程中，异议人广州银行南海支行提出调查取证申请，申请调查佛山市顺德区路易文化传播有限公司、广东新黄浦理财顾问有限公司佛山分公司、广州骏盟投资顾问有限公司顺德分公司、联泰高露德（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）顺德分部、广东顺德新黄埔资产管理有限公司、广东顺德骏盟投资有限公司、佛山市顺德区陈嗲嗲投资管理有限公司、佛山市万莉化工有限公司、佛山市顺德区睿驰咨询顾问有限公司、佛山市顺德区汇贤物业代理有限公司设立登记时的场地租赁协议及场地使用证明。
经质证，第三人源美公司未对异议人广州银行南海支行提供证据1-8没有发表质证意见；对证据9、10的真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据11有异议，认为兆泰公司与源美公司不存在串通；对证据12的真实性没有异议，对证明内容有异议，佛山市顺德区汇贤物业代理有限公司等公司已经注销，故不存在租赁问题，而投资公司、顾问公司的性质特点决定了每接一个项目可以成立一个公司，所以并不能推定租赁合同存在虚假。
第三人源美公司向本院提交如下证据：
1.源美公司与兆泰公司签订的《房屋租赁合同》（复印件，1份）；
2.源美公司与佛山市顺德区骏涛会餐厅有限公司（后更名为奄尖大少公司）签订的《房屋租赁合同》、源美公司与佛山市顺德区骏涛会餐厅有限公司、奄尖大少公司签订的《房屋租赁合同补充协议》、核准变更登记通知书（复印件，各1份）、租金抵扣消费卡明细（复印件，1份）以及原始底单（复印件，11页）；
3.源美公司与合生盈富工程公司签订的《租赁合同》（复印件，2份）、合生盈富工程公司出具的原因说明（复印件，1份）、个人基本信息查询（复印件，1份）、佛山市社会保险基本养老保险缴费明细表（复印件，1份）、电子交易回单（复印件，4份）；
4.源美公司与盘古公司签订的《租赁合同》（复印件，8份）、客户帐回单（复印件，7份）、明细回单（复印件，4份）；
5.源美公司与骏涛酒店公司签订的《房屋租赁合同》（复印件，1份）、业务回单（复印件，6份）、电子回单（复印件，13份）。
6.广东省高级人民法院（2016）粤执复255号执行裁定书（复印件，1份）。
审理过程中，第三人源美公司提出调查取证申请，申请调查源美公司与盘古公司、合生盈富工程公司、佛山市顺德区骏涛会餐厅有限公司、骏涛酒店公司签订的有关房屋租赁合同的工商档案。
经质证，异议人广州银行南海支行对第三人源美公司提供证据1的真实性有异议，不能予以确认，理由如下：一是该租赁合同上记载签订时间是2008年6月12日，但源美公司没有提交2008年至今缴纳租金的凭证；二是该租赁协议共有5页，但没有加盖骑缝章，很可能是伪造的；三是合同的任何位置都没有法定代表人、经办人的签名，不符合交易习惯；四是合同的第6条第1点约定，装修装饰改装翻新等均不用出租人同意，这有违日常交易习惯；五是合同约定转租无须出租人同意，这也与常理不符；六是该合同约定除非双方提出，否则出租人不得以任何理由解除约定，明显违法且不符合常理，因此该行认为该协议是案外人为了本案伪造的。对证据2中《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的真实性不确认，源美公司未能提供缴纳租金、水电费、物业费等费用的凭证予以佐证，且合同上没有任何经办人、法定代表人的签名，主合同上日期还是空白的，前述合同可能是伪造的。对证据2中租金抵扣消费卡明细以及原始底单的真实性有异议。首先，合同约定租赁物的建筑面积1909ｍ2，每月租金38元／ｍ2，也就是每月租金总额约为8万元，这么大金额的租金不可能用餐费抵扣，这与常理不符。其次，抵扣明细清单上并没有源美公司的名字，不能证明是抵扣源美公司的租金，而业主姓名与本案没有任何关联。对证据3中《租赁合同》的真实性有异议，合同签订时间形成于本案抵押物抵押登记之后，与本案争议焦点无关。对证据3中其他证据也有异议，源美公司主张合生盈富工程公司已经支付了租金，但其提供的租金凭证均发生在2016年8月以后，不能证明合生盈富工程公司与源美公司从2013年起就持续建立了租赁关系。对证据4的真实性有异议，《租赁合同》形成时间在抵押物抵押登记之后，所谓的租金缴纳也是2014年之后。对证据5真实性有异议，合同载明的签约时间是2012年9月30日，但源美公司提供材料显示银行交易记录的时间均在2015年和2016年之间，且交易并不连续，金额也没有规律。对证据6的真实性没有异议，但与本案无关。
被执行人雅博士公司、兆泰公司、黄立权、马丹丹以及第三人盘古公司、合生盈富工程公司、骏涛酒店公司、奄尖大少公司均未向本院提交证据。
本院依法从本院（2017）粤06民终3243号案件中调取佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5257号案件开庭笔录、该案开庭笔录、租赁期限为10年的《房屋租赁合同》复印件各1份，并依法出示。
异议人广州银行南海支行对两份开庭笔录的真实性没有异议，但对笔录记载内容中源美公司发表的部分意见不予认可；对于《房屋租赁合同》的真实性不予确认。案外人源美公司对两份开庭笔录的真实性没有异议，对《房屋租赁合同》无法判断，请法院依法审核。被执行人兆泰公司对两份开庭笔录的真实性没有异议，对《房屋租赁合同》真实性、合法性不予认可。
经审查，本院确认异议人广州银行南海支行提供1、2、4、5、6、8、9、10、11、12，以及案外人源美公司提供证据6的真实性；异议人广州银行南海支行提供的证据7已经被广东省高级人民法院（2016）粤执复255号执行裁定书撤销，本院不予采信；有关异议人广州银行南海支行提供的证据3以及案外人源美公司提供的证据1-5的认证意见详见本院认为部分。异议人广州银行南海支行申请调查收集的证据，与本案待证事实无直接关联性，本院对其申请不予准许。案外人源美公司申请调查收集的证据，并非其无法自行收集的证据，且源美公司作为签订合同的当事人一方应当能够提供租赁合同或协议的原件，故前述证据并无调查收集的必要性，本院对其申请不予准许。本院确认依法调取的两份开庭笔录的真实性；租期为10年的《房屋租赁合同》为复印件，且各方当事人均不认可，本院对此不予采信。
本院审理查明：广州银行南海支行与雅博士公司、兆泰公司、黄立权、马丹丹金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月30日作出（2013）佛中法民二初字第34号民事判决书，判决：一、广州银行南海支行与雅博士公司签订的编号为2013佛分南支流贷字第0221002号《流动资金借款合同》、2013佛分南支流贷字第0427001号《流动资金借款合同》于2014年1月25日解除；二、雅博士公司应向广州银行南海支行归还借款本金6900万元及利息；三、雅博士公司向广州银行南海支行偿还承兑汇票票款2998万元及利息；四、雅博士公司向广州银行南海支行偿付律师费917000元；五、广州银行南海支行就前述第二项、第三项、第四项确定的债务对兆泰公司提供抵押担保的案涉169套房产享有优先受偿权；六、兆泰公司、黄立权、马丹丹对前述第二项、第三项、第四项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回广州银行南海支行的其他诉讼请求。前述民事判决书已于2014年6月16日发生法律效力。因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，广州银行南海支行向本院申请强制执行，本院以（2014）佛中法执字第424号立案执行。2013年12月9日，佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）在（2013）佛顺法民一初字第453号案件审理过程中，查封了案涉169套房产。后顺德区法院将对案涉169套房产的处置权移交本院。源美公司向本院提交其与兆泰公司签订的《房屋租赁合同》以及其与骏涛酒店公司、合生盈富工程公司、盘古公司、奄尖大少公司、黄平平分别签订的房屋转租合同，共计7份。其中源美公司与兆泰公司签订的《房屋租赁合同》落款时间为2008年6月12日，约定源美公司承租兆泰公司名下包括案涉169套房产在内的物业，月租金为367156元，租赁期限从2008年7月1日起至2028年6月30日止。本院初步审查后确认源美公司、盘古公司、黄平平、合生盈富工程公司、骏涛酒店公司、奄尖大少公司为案涉169套房产的承租人。本院委托佛山市鸿科土地房地产评估有限公司对案涉169套房产进行评估。2014年9月11日，佛山市鸿科土地房地产评估有限公司出具佛鸿房评字［2014］第0903号房地产估价报告，该报告载明价值时点为2014年9月2日，估价结果为82379037元，有效期为一年（即2014年9月11日至2015年9月10日），并明确已经考虑租约限制条件因素。2016年1月18日，本院作出（2014）佛中法执字第424-1号执行裁定书，裁定拍卖案涉169套房产。2016年1月21日，佛山市鸿科土地房地产评估有限公司出具评估结果修正说明函，对佛鸿房评字［2014］第0903号房地产估价报告载明的原估价结果进行修改，价值时点变更为2016年1月19日，估价结果修正为74001959元，并载明修正结果使用期限自2016年1月21日至2016年7月20日止。2016年2月25日，本院作出（2016）佛中法鉴（拍）字第23号拍卖委托书，委托广东众信拍卖有限公司、佛山市顺德区翰隆拍卖有限公司对案涉169套房产进行拍卖。异议人广州银行南海支行遂对带租约评估、拍卖案涉169套房产提出本案执行异议。
案涉169套房产，权证编号分别为粤房地权证佛字第××、0300003000-××3、030003015-××1、0300003023-××4、03××59、0300003066-××1、0300003085-××1、0300003094-××7、0300004547-××6、0300004577-××8、03××97、03××98、0300004600-××3、03××29、0300089384-××3、03××79、03××82、03××84、03××85、03××80、03××37、03××36、03××06号。广州银行南海支行于2013年2月19日、2013年4月26日分两次办理前述案涉169套房产的他项权登记手续。
另查明一：在第三次听证会上，异议人广州银行南海支行提出鉴定申请，申请对兆泰公司与源美公司签订《房屋租赁合同》的两枚印章盖印时间、印章与重叠部分文字形成先后顺序进行鉴定。由于本案待证事实与前述《房屋租赁合同》的内容和形成时间存在直接利害关系，为查清事实，本院对其申请予以准许并要求实际持有《房屋租赁合同》原件的源美公司会后将《房屋租赁合同》原件作为鉴材提交，同时告知其不能提交的法律后果。会后，本院多次电话催促源美公司提交鉴材，但源美公司并未提交。本院于2017年5月26日作出《限期提交的通知》，要求源美公司于2017年6月6日前提交《房屋租赁合同》原件，并明确告知其逾期不提交材料的法律后果。逾期，源美公司未能提交前述材料。第三人源美公司向本院递交《鉴定申请意见书》，认为源美公司与兆泰公司签订《房屋租赁合同》后，源美公司已经按照合同约定及授权将涉案房屋租赁给盘古公司等公司经营使用，且佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5257号民事判决书已经确认《房屋租赁合同》的真实性，故请求驳回异议人广州银行南海支行的鉴定申请。第四次听证会前，本院明确要求源美公司携带《房屋租赁合同》原件参加听证会，但听证会上，源美公司仍旧没有提供《房屋租赁合同》原件。在本院再次释明不提交材料进行鉴定的法律后果后，第三人源美公司明确表示不愿意提交《房屋租赁合同》进行鉴定。
另查明二：佛山市顺德区人民法院作出（2016）粤0606民初5257号民事判决书后，兆泰公司不服提起上诉，本院审查后予以立案，目前尚在审理当中。
听证过程中，源美公司工作人员陈述源美公司与兆泰公司签订《房屋租赁合同》后，源美公司以装修款折抵应交纳给兆泰公司的租金，具体数额尚无法确定
判决结果
一、撤销本院对被执行人佛山市顺德区兆泰房产有限公司名下的座落于佛山市顺德区大良街道办事处中区社区居民委员会宜新路39号骏涛国际商务公寓Ａ座501-503、505-512、601-603、605-612、701-703、705-712、801-803、805-812、901-903、905-912、1001-1003、1005-1012、1101-1103、1105-1112、1201-1203、1205-1212、1301、1305-1308、1311、1401-1403、1405-1412、1501-1503、1506-1512、1602、1603、1605-1612、1706、1801-1803、1805-1812、1901-1903、1905-1912、2001-01、2001-02、2001-03、2001-08、2001-07、2001-06、2001-05、2001-09、2001-10、2001-11、2001-12、2101、2201、2301、Ｂ座2301、402、Ａ-401写字楼、Ｂ-401写字楼、1号杂物间、2号杂物间、3号杂物间共计169套房产（权证编号分别为粤房地权证佛字第××、0300003000-××3、030003015-××1、0300003023-××4、03××59、0300003066-××1、0300003085-××1、0300003094-××7、0300004547-××6、0300004577-××8、03××97、03××98、0300004600-××3、03××29、0300089384-××3、03××79、03××82、03××84、03××85、03××80、03××37、03××36、03××06号）附带租约委托评估、拍卖的行为。
二、本院对前述169套房产在不附带租约条件下重新委托评估、拍卖。
三、驳回异议人广州银行股份有限公司佛山南海支行其他异议请求。
如不服本裁定，应在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省高级人民法院申请复议
合议庭
审判长黎健毅
审判员陈秀武
代理审判员李慧
二〇一七年八月二十八日
书记员张宗馨
判决日期
2017-08-28
