上诉人陈婧、李新春、陈来鸿因与上诉人华润置地（泰州）有限公司（以下简称华润公司），被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司（以下简称华润物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结
13陈婧、李新春等与华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2020）苏12民终13号
判决日期：2020-05-14
法院：江苏省泰州市中级人民法院
诉讼参与人信息
暂无数据
案件基本情况
上诉人陈婧、李新春、陈来鸿上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈婧、李新春、陈来鸿一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院对房屋不能使用损失的起止期间认定错误。案涉房屋漏水的原因是外墙有漏洞，这是“娘胎”里的毛病，2014年6月交房时就已发现。2018年10月12日只是维修工程结束，此时房屋尚不能使用，也不敢使用，故陈婧、李新春、陈来鸿等要求合理的观察期即到2019年3月24日完全符合情理、法理。2.酌定的租金标准太低。3.本案根本不应考虑所谓“存在质量问题的房屋部分面积在总面积中的占比”。4.陈婧、李新春、陈来鸿已经交纳1年物业费，且华润物业公司并未放弃收取物业费，案涉房屋物业费的损失是必定发生的，应当计入总损失中。
上诉人华润公司辩称：（一）华润公司已经积极履行了维修义务。对于华润公司而言，根据业主报修情况，及时履行维修义务，业主亦认可维修效果，应当视为华润公司已经履行了相应的维修义务。（二）一审判决认定事实不清。1.案涉房屋维修并非持续发生。2.一审法院认定的维修起算点有误。2014年10月6日交房时，双方明确签署房屋交接单，即陈婧、李新春、陈来鸿已经认定房屋完好无质量问题。一审法院根据《钥匙代管委托书》，认定案涉房屋因反碱漏水开始维修的时间为2015年6月21日，但该委托书并不能证明案涉房屋因反碱漏水原因开始维修的日期。3.一审法院认定的维修结算点有误。一审中，陈婧、李新春、陈来鸿提交了2017年11月5日的《钥匙委托书》，该份证据可以证明其于2017年11月5日即认可华润公司对案涉房屋的维修效果，一审判决认定陈婧、李新春、陈来鸿认可房屋装修效果的时间为2018年10月12日，无任何依据。（三）一审判决认定的房租计算标准并无事实和法律依据。1.一审认定租金标准的证据三性存疑。2.一审法院酌定的房租计算标准无事实依据。（四）一审应当根据需维修面积来计算损失。
被上诉人华润物业公司辩称，华润物业公司并非本案适格诉讼主体，对本案事实并不了解，亦无参加诉讼之意义，至于陈婧、李新春、陈来鸿主张物业费损失之诉请，应当另诉解决，不应在本案中处理。
上诉人华润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈婧、李新春、陈来鸿一审诉讼请求或发回重审。事实和理由同华润公司的答辩意见。
上诉人陈婧、李新春、陈来鸿辩称，首先，华润公司进行的所谓维修，仅有维修行为，没有维修效果，属于典型的治标不治本。一审认定的维修起止时间明显偏袒华润公司。其次，关于房屋使用损失。房屋使用损失的参考标准应为案涉房屋相同地段的房屋租金和物业管理费，而不应按照毛坯房标准进行计算。一审中我方提供的租金最低标准为2200元，华润公司并未举证反驳，应当视为华润公司举证不能。
陈婧、李新春、陈来鸿向一审法院起诉请求：1.判令华润公司、华润物业公司连带赔偿因房屋漏水造成房屋不能使用的损失136600元。2.本案诉讼费由华润公司、华润物业公司承担。
一审法院认定事实：2013年2月28日，出卖人华润公司与买受人陈婧、李新春、陈来鸿共同签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买的商品房为华润国际花园项目中的第1幢2401室，该商品房用途为住宅，建筑面积共132.76平方米，其中套内建筑面积100.02平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7068.96元，总金额为938475元整；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，除遭遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经竣工验收备案的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；关于保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。同日，出卖人华润公司与买受人陈婧、李新春、陈来鸿亦共同签订《华润国际花园商品房买卖合同补充协议》一份，约定该协议是《商品房买卖合同》条款的补充，双方进一步对付款及期限、买受人逾期付款违约责任、房屋交接等作出约定，其中关于房屋交接双方约定为出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋；买受人未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往出卖人交付现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。同时买受人须承担该房屋的物业管理费，能源费等相关费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。
上述合同签订后，买受人按约支付完毕全部购房款，华润公司于2014年10月6日向买受人交付案涉房屋，并由买受人李新春向出卖人出具《房屋验收单》一份，载明：房号1街区1单元2401室，验收内容包括户内已正常通水、通电，弱电箱内网线及有线电视已穿，空调百叶、阳台栏杆已安装，外观完好，可视对讲底座已安装；强、弱电箱盖板无缺失、损坏等现象，进户门、框无划伤及凹陷变形等；门锁、把手及其他五金配件完好，户内玻璃无破碎、划伤，铝合金门窗五金配件安好，开启，推拉灵活；型材无划伤、凹陷变形等，地漏及外墙冷凝水管灌水畅通，开关、插座面板齐全，无缺失、损坏等现象，外遮阳外观完好，开启灵活；关于额外说明的事项中载明厨房内水管下面有垃圾发霉需清理，入户门拐角线不平。随同房屋一并交付给买受人的编号为14422602的房屋质量保证书上载明“保修范围：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏；保修期间为5年；保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准”。
2014年12月24日，陈婧、李新春、陈来鸿、杨金红作为按份共有人分别就坐落于华润国际花园1幢2401室的房屋领取了房屋所有权证，上载明建筑面积为131.58平方米，套内建筑面积为99.99平方米，其中陈婧占65%、李新春占33%、陈来鸿占1%、杨金红占1%。
2015年6月21日，业主陈婧向华润物业公司出具ＩＣ卡、钥匙代管委托书一份，载明“本人是华润小区1-2401房号业主，因房屋维修原因委托物业服务中心保管ＩＣ卡／钥匙，本人清楚如下事项：1.本人会妥善保管室内之金钱或其他十分贵重之物品；2.本人自行关闭好门窗并做好安全防护工作，物业服务中心接受ＩＣ卡／钥匙，并不表示对本人室内之财产副管理责任；3.物业服务中心提供临时保管服务之期限不超过3个月，本人在此期限内取回；4.本人委托物业服务中心保管ＩＣ卡／钥匙，在保管ＩＣ卡／钥匙期间发生不可预见事项，与物业服务中心无关”。
2018年6月15日，李新春与华润公司维修工程师林枫进行微信联系，询问林枫“维修方案什么（时候）能出来”，对方表示“已经报过去，估计端午能处理”。2018年6月20日10时24分，林枫通过微信向李新春发送《泰州华润1-2401外墙渗漏维修方案》一份，该文件系由江苏中金江海建设有限公司出具，上载明有外墙渗漏维修基本方案及室内墙面恢复方案以及施工步骤内容。2018年10月12日，林枫向李新春发送房屋维修处理记录单一份，载明“房号：Ｄ-2弄1号2401室，接报日期：2018年6月10日，负责工程师：林枫，报修人：李新春，责任单位：浙江海天，报修内容：主卧及主卫东墙渗水，导致墙面反碱严重；施工单位处理方案详见维修方案，计划完成时间为2018年8月3日，房修工程师维修过程记录：2018.8.3安装吊篮，2018.8.7墙面切割并凿开，2018.8.9外墙面水不涌口封堵（2次），2018.8.10外墙刷聚氨酯防水（2次），2018.8.12做淋水试验，2018.8.24做ＴＳ防水（2次），2018.8.25砂浆粉刷，刷ＴＳ防水1遍，2018.9.1批外墙涂料，刷透明防水1遍；实际完成时间为2018年9月1日，工程师签字处有字迹为林枫的签名”。随后，李新春通过微信回复其“收到”、“你先按流程走手续吧，这个单子等我下次过去的时候，再给你签字吧”。
庭审中，华润公司陈述，其于2017年12月接到业主报修案涉房屋质量问题，施工单位进行了刷涂草酸处理，后其又于2018年6月20日再次接到业主报修，称问题没有解决，其所保留有的报修记录仅有上述两次。华润物业公司未保留有相关报修记录。陈婧、李新春、陈来鸿陈述，华润公司第一次交付系在2014年6月30日，当时就发现有漏水问题，因此没有接收案涉房屋；2014年10月6日华润公司进行过反碱处理后再次交付案涉房屋，因为表面上看不出反碱现象，因此其信任华润公司并接收了案涉房屋；2015年春节期间陈婧、李新春、陈来鸿准备委托装潢公司对案涉房屋进行装修，再次发现有漏水、反碱问题，因此再次向华润物业公司报修，2015年6月21日将钥匙交由华润物业公司保管用于维修房屋；此后，华润公司、华润物业公司一直在对案涉房屋进行维修但是却一直未能解决漏水问题，直至2018年6月华润公司委托第三方进行维修才从根本上解决了漏水问题。陈婧、李新春、陈来鸿认可仅交纳过截至2015年6月30日止一年期间的物业费用。
审理中，陈婧、李新春、陈来鸿为证明同地段同类型房屋的租金标准提供了不同网站的房屋出租信息，提供的近一年内同地段同类型精装房每月出租金额为1800元至2800元不等。华润公司、华润物业公司未提交相关房屋出租金额标准的信息。
一审法院认为，根据法律规定，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈婧、李新春、陈来鸿与华润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应当予以保护。双方当事人均应按约履行各自义务。华润公司交付的房屋存在漏水、反碱的质量问题，因案涉房屋仍处于保修期间内，华润公司已经承担了保修责任，对案涉房屋进行了维修，且陈婧、李新春、陈来鸿对于华润公司的维修结果予以认可。但是陈婧、李新春、陈来鸿早在2015年6月已就房屋质量问题进行过报修，华润公司作为出卖人应积极采取全面而可靠的维修措施，其未能在第一时间联系专业鉴定机构对渗漏原因进行鉴定分析，并根据鉴定机构出具的专业维修方案进行维修，直至2018年6月陈婧、李新春、陈来鸿最后一次报修才采取了合理有效的维修措施，对于因延误维修而造成的业主损失，华润公司应承担主要责任。因此，陈婧、李新春、陈来鸿有权主张要求华润公司赔偿因交付的房屋存在质量问题且一直未能得到有效解决而造成的相应损失。
关于陈婧、李新春、陈来鸿所主张的损失赔偿136600元。其中第一部分为参照案涉房屋所在地段的租金标准2200元／月计算自第一次收房2014年6月24日起至2019年3月24日止的损失。因案涉房屋存在漏水、反碱问题导致陈婧、李新春、陈来鸿无法及时装修并正常使用房屋的损失是客观存在的，该损失属于可得利益损失范畴，应当由华润公司予以赔偿。因陈婧、李新春、陈来鸿购买案涉房屋系用于日常居住需要，故其主张参照同地段房屋租金标准计算相应房屋空置的损失，于法有据。但陈婧、李新春、陈来鸿未在举证期限内提出房屋租金标准的评估申请，且其主张按照同地段同类型精装修房屋每月2200元租金标准明显过高。结合诉争商品房所在位置、存在质量问题的房屋部分面积在总面积中的占比、质量问题一直未能得到解决的时间跨度等情况，一审法院酌定租金标准为1600元／月，自陈婧、李新春、陈来鸿能够举证证明的第一次报修时间即2015年6月21日起至其认可华润公司的维修结果之日即2018年10月12日止期间的房屋可得利益损失为64480元。陈婧、李新春、陈来鸿所主张的第二部分损失为物业服务费损失，但因陈婧、李新春、陈来鸿并未实际交纳，因此不属于实际发生的损失范围，且与本案的商品房买卖合同不属于同一法律关系，不予理涉。
陈婧、李新春、陈来鸿主张要求华润物业公司与华润公司共同承担赔偿责任，不存在事实及法律依据，不予支持。
一审判决：
一、华润置地（泰州）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈婧、李新春、陈来鸿购房损失64480元；二、驳回陈婧、李新春、陈来鸿的其他诉讼请求。
案件受理费3032元，保全费1170元，合计4202元，由陈婧、李新春、陈来鸿共同负担2125元，华润置地（泰州）有限公司负担2077元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈婧、李新春、陈来鸿提交了下列证据：物业费收据4张，合计9402.7元，拟证明陈婧、李新春、陈来鸿因房屋不能使用造成的物业费损失。华润公司、华润物业公司质证后表示对上述证据真实性，合法性予以认可，但与本案无关。
二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认
判决结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3032元，由上诉人陈婧、李新春、陈来鸿负担1601元，上诉人华润置地（泰州）有限公司负担1431元（陈婧、李新春、陈来鸿预交的二审案件受理费3032元本院退还1431元，华润置地（泰州）有限公司预交的二审案件受理费3032元本院退还1601元）。
本判决为终审判决
合议庭
审判长赵旭
审判员缪翠玲
审判员顾春旺
二〇二〇年三月十八日
书记员王霞
判决日期
2020-05-14
